Cáceres hat die am besten erhaltene mittelalterliche Altstadt Europas, 1986 von der UNESCO zum Weltkulturerbe erklärt. Für Immobilienanleger ist aber nicht ihr monumentaler Charakter das Wichtigste – auch wenn er zur touristischen Anziehungskraft beiträgt –, sondern die Kombination aus außergewöhnlich niedrigen Kaufpreisen (400-800 €/m²), der Universidad de Extremadura (UEx, der Universität der Extremadura) mit 10.000 Studierenden auf dem Campus Cáceres und einer Nachfrage nach Studentenwohnungen, die im Verhältnis zur Größe der Stadt (95.000 Einwohner) zu den stärksten Spaniens gehört.
Der Quadratmeterpreis in Cáceres 2026
Cáceres-Stadt hat 2026 einen Durchschnittspreis zwischen 480 € und 850 €/m². Die günstigsten Viertel (Aldea Moret, Pinilla, El Junquillo, Pizarroso) haben Preise zwischen 350 € und 600 €/m². Die Wohnviertel der Mittelschicht (Ruta de la Plata, Río Verde, Valparaíso) liegen zwischen 600 € und 900 €/m². Die Altstadt (Casco Histórico) und die Hauptstraßen des Erweiterungsviertels liegen zwischen 900 € und 1.400 €/m².
Die Viertel mit dem besten Verhältnis für Anleger im Studentenmarkt
- Aldea Moret: Das günstigste Viertel von Cáceres, im Norden. Preis zwischen 350 € und 550 €/m². Renditen von 14 % bis 18 %. Unter den Vierteln der Extremadura mit aktivem Mietmarkt das mit der höchsten Rendite. Gemischtes Mieterprofil aus Berufstätigen und Studierenden.
- Pinilla: Einfaches Viertel im Nordosten. Preis zwischen 380 € und 600 €/m². Renditen von 12,5 % bis 16 %. Hohe Nachfrage von Studierenden wegen der Nähe zum Campus der UEx.
- Ruta de la Plata: Wohnviertel nahe dem Universitätscampus. Preis zwischen 600 € und 850 €/m². Nachfrage von etwas zahlungskräftigeren Studierenden. Renditen von 10 % bis 13 %.
- Universitätscampus (Umgebung der Avenida de la Universidad): Der Campus der Universität der Extremadura in Cáceres liegt im Norden der Stadt. Wohnungen in einem Umkreis von 1,5 km um den Campus sind bei Studierenden am gefragtesten. Preis zwischen 500 € und 750 €/m². Das Modell der Zimmervermietung bringt Renditen von 12-16 %.
Die Universität der Extremadura in Cáceres: 10.000 Studierende in einer Stadt mit 95.000 Einwohnern
Der Campus Cáceres der UEx hat etwa 10.000 Studierende, das sind 10,5 % der Bevölkerung der Stadt. Dieses Verhältnis von Studierenden zu Einwohnern gehört nach Salamanca zu den höchsten Spaniens. Der Campus Cáceres bietet Studiengänge in Geisteswissenschaften, Philologie, Kommunikation, Pädagogik, Psychologie, Sportwissenschaften und Informatik, und die Studierenden kommen überwiegend von außerhalb (aus der Provinz und aus lateinamerikanischen Ländern, die sich wegen der Preise und der Lebensqualität für die Extremadura entscheiden).
Der Kulturtourismus und die Vía de la Plata
Cáceres empfängt jedes Jahr mehr als 1,5 Millionen Touristen, die wegen seiner mittelalterlichen Altstadt kommen. In der Stadt wurde Game of Thrones gedreht (sie stellte Königsmund dar), und dieser Tourismus von Fans der Serie war auch 2026 noch lebendig. Die Vía de la Plata (der Silberweg), die auf ihrer Nord-Süd-Route durch Cáceres führt, zieht Pilger an, die Nachfrage nach Kurzzeitunterkünften schaffen. Allerdings hat die Ferienvermietung in Cáceres weder die Breite noch die Preise der Mittelmeerküste oder der großen Städte, weshalb das Modell der Wohnungsvermietung an Studierende für Anleger die wichtigste Strategie bleibt.
Cáceres oder Badajoz: welcher Markt in der Extremadura?
- Cáceres ist besser für: Das reine Studentenmodell (höheres Verhältnis von Studierenden zur Stadtgröße). Eine Altstadt mit wachsendem touristischem Potenzial. Eine Stadt mit höherer wahrgenommener Lebensqualität.
- Badajoz ist besser für: Eine größere Stadt (150.000 gegenüber 95.000 Einwohnern), einen insgesamt breiteren Mietmarkt, den Grenzeffekt zu Portugal.
- Beim Preis: Ähnlich (beide gehören zu den günstigsten Spaniens). Cáceres hat in der Altstadt einen leichten Aufschlag.
- Bei der Rendite: Cáceres hat wegen der Kombination aus Preis und studentischer Nachfrage die höhere Rendite im Studentenmarkt.
Die ITP in der Extremadura: 8 % beim niedrigsten Preis Spaniens
Die ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, die Grunderwerbsteuer) von 8 % (der allgemeine Satz bis 360.000 €) ergibt bei einem Kauf für 45.000 € in Aldea Moret 3.600 € Steuer. Die 7 % gelten nur für die Hauptwohnung bis 200.000 €, wenn das Einkommen des Käufers 30.000 € nicht übersteigt (55.000 € bei gemeinsamer Veranlagung). Das sind die niedrigsten Einstiegskosten aller in dieser Serie analysierten Märkte. Bei einer Rendite von 15 % sind diese Kosten mit 6,4 Monatsmieten wieder hereingeholt. Eine Einstiegshürde gibt es praktisch nicht.
Weiterführende Ressourcen: Den Bestand der verfügbaren Objekte in Cáceres finden Sie unter Gelegenheiten in Cáceres. Für den Vergleich mit Badajoz (dem anderen großen Markt der Extremadura) bietet der Artikel über günstige Immobilien in Badajoz die entsprechende Analyse. Für das Studentenmodell an der UEx, das sowohl für Cáceres als auch für Badajoz gilt, enthält der Artikel über Zimmervermietung den vollständigen Leitfaden.
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