Bauschäden vor dem Kauf erkennen: Checkliste für anspruchsvolle Anleger

Der teuerste Fehler, den ein Immobilienanleger machen kann, ist nicht, zu viel zu bezahlen – das lässt sich mit der Zeit und den Mieteinnahmen wieder hereinholen –, sondern ein Objekt mit schweren Bauschäden zu kaufen, die er vor der Beurkundung nicht erkannt hat. Aufsteigende Feuchtigkeit, die eine Abdichtung des Fundaments erfordert, statische Risse in Stützen oder Geschossdecken, Aluminosis (die Zersetzung von Tonerdezement) in Betongebäuden der 70er- und 80er-Jahre, Asbest in abgehängten Decken oder Rohrleitungen, Elektroinstallationen aus den 60er-Jahren, die keine einzige geltende Vorschrift erfüllen: Alle diese Probleme können Sanierungskosten von 20.000-100.000 € verursachen oder die Immobilie sogar vorübergehend unbewohnbar machen.

Dieser Ratgeber erklärt, worauf Sie bei der Besichtigung vor dem Kauf achten sollten, welche Anzeichen Warnsignale sind und wann es unverzichtbar ist, vor der Entscheidung einen Fachmann zu beauftragen.

Die häufigsten Probleme und wie Sie sie bei der Besichtigung erkennen

Feuchtigkeit: das häufigste Problem im spanischen Wohnungsbestand

• Kondensation: Die häufigste Form, vor allem in kalten Gegenden (Nordspanien, im Winter auch das Landesinnere). Sie zeigt sich als schwarze Schimmelflecken in den Zimmerecken, rund um die Fenster und an den Anschlüssen der Außenwände. In vielen Fällen lässt sie sich mit ausreichender Lüftung und besserer Dämmung beheben, Sie sollten aber sicherstellen, dass es sich nicht um eindringende Feuchtigkeit handelt.
• Feuchtigkeit durch ein undichtes Dach oder eine undichte Terrasse: Feuchtigkeitsflecken an den Decken der obersten Etagen oder von Wohnungen unter einer Terrasse sind ein Zeichen dafür, dass Wasser vom Dach eindringt. Die Reparatur eines Flachdachs oder Ziegeldachs kann 10.000-40.000 € kosten und ist in der Regel Sache der Eigentümergemeinschaft, kann die Wohnung aber bis zur Reparatur unbewohnbar machen.
• Kapillare (aufsteigende) Feuchtigkeit: Am schwersten zu beheben. Das Wasser steigt durch Kapillarwirkung vom Boden in den Wänden auf. Sie zeigt sich auf den unteren 60-100 cm der Wände im Keller oder Erdgeschoss mit Flecken von Mineralsalzen, Ausblühungen und Farbe, die in Schuppen abblättert. Die Lösungen (Injektion wasserabweisender Mittel oder eine umlaufende Drainage) sind teuer (15.000-50.000 € je nach Gebäude) und nicht immer vollständig wirksam.

Risse: wann sie nur optisch sind und wann statisch relevant

Nicht alle Risse sind gleich. Die grundlegende Unterscheidung:

• Oberflächliche Haarrisse im Putz oder Gips: Nicht statisch relevant. Sie entstehen durch Schwinden des Mörtels oder des Gipses, normale hygrothermische Bewegungen. Sie werden mit Spachtelmasse und Farbe behoben. Geringe Kosten.
• Risse in Trennwänden oder Wohnungstrennwänden: In der Regel nicht statisch relevant, wenn sie senkrecht oder schräg im 45°-Winkel von den Ecken der Fenster und Türen verlaufen. Sie können auf mäßige, inzwischen abgeklungene Setzungsunterschiede des Gebäudes hinweisen.
• Risse in Stützen, Trägern oder Geschossdecken: ERNSTES ALARMSIGNAL. Jeder waagerechte Riss in einer Stahlbetonstütze, ein Riss am Anschluss zwischen Träger und Stütze oder Risse in der Geschossdecke (Unterseite der Zimmerdecke), die dem Verlauf der Bewehrung folgen, erfordern eine dringende Begutachtung durch einen Aparejador oder Arquitecto técnico (in Spanien der Fachmann für Bauausführung und Bauschäden, vergleichbar einem Bauingenieur), bevor Sie weiterverhandeln.
• Durchgehende Risse in tragenden Wänden: Geht der Riss vollständig durch die Wand (man sieht Licht von der anderen Seite oder kann eine Karte hindurchschieben), ist es ein aktiver Riss, der eine statische Bewertung erfordert.

Aluminosis: das verborgene Problem Tausender spanischer Gebäude

Tonerdezement wurde in Spanien zwischen den 50er- und 70er-Jahren in vielen Wohngebäuden verwendet. Mit der Zeit und durch Feuchtigkeit durchläuft der Tonerdezement einen Mineralisierungsprozess, der seine Festigkeit um bis zu 50 % verringert. Gebäude mit schwerer Aluminosis können für unbewohnbar erklärt werden. Risikoindikatoren: Baujahr zwischen 1950 und 1975, Küstengebiet oder Gegend mit hoher Luftfeuchtigkeit, Geschossdecken aus vorgefertigten Betonbalken (nicht aus Holz und nicht aus Ortbeton). Erfüllt das Gebäude diese Merkmale, ist vor jedem Kauf eine Untersuchung durch ein Fachunternehmen nötig.

Asbest: Vor der Renovierung ist die Untersuchung Pflicht

Asbest wurde im spanischen Bauwesen bis zu seinem Verbot 2002 verwendet. In Gebäuden aus der Zeit vor 2002 kann er vorkommen in: Faserzement von Dächern oder Oberlichtern, Abwasserrohren, Dämmungen von Heizkesseln, abgehängten Gipsdecken mit Asbestfasern. Wenn Sie eine Wohnung in einem Gebäude von vor 2002 renovieren wollen, ist vor Beginn der Arbeiten eine Asbestuntersuchung Pflicht. Ist Asbest vorhanden, muss ihn ein zugelassenes Fachunternehmen entfernen, was je nach Menge und Lage zusätzlich 2.000-15.000 € kostet.

Wann Sie vor dem Kauf einen Fachmann beauftragen sollten

Einen Aparejador oder Arquitecto técnico mit einem Vorab-Gutachten über den Zustand der Immobilie zu beauftragen, ist unverzichtbar, wenn:

• das Gebäude älter als 40 Jahre ist.
• es sichtbare Anzeichen von Rissen in tragenden Bauteilen oder Feuchtigkeit unklarer Herkunft gibt.
• die geplante Investition in die Renovierung 20.000 € übersteigt und Sie sichergehen wollen, dass der bauliche Zustand des Gebäudes die Renovierung ohne Überraschungen verkraftet.
• der Kaufpreis ohne erkennbaren Grund deutlich unter dem vergleichbarer Objekte liegt.

Ein technisches Vorab-Gutachten kostet für eine normale Wohnung zwischen 300 € und 800 €. Diese Kosten können Ihnen Zehntausende Euro für versteckte Bauschäden ersparen.

Weiterführende Inhalte: Für die vollständige Due-Diligence-Checkliste vor dem Angebot (die neben den Belastungen im Grundbuch und den baurechtlichen Fragen auch den baulichen Zustand umfasst) ist die Due-Diligence-Checkliste für Immobilien der maßgebliche Ratgeber. Für die Berechnung des ROI einer Renovierung, die die Kosten für die Behebung von Bauschäden ins Budget einbezieht, bietet der Artikel zum ROI einer Renovierung die Methodik. Für die Auswirkung von Bauschäden auf das Gebot bei Versteigerungen (bei denen man vor dem Bieten nicht immer ins Innere kommt) enthält der Ratgeber zu Zwangsversteigerungen die Risikobewertung zum Zustand der Immobilie.