Vender uma casa penhorada em Espanha antes de chegar a leilão

Uma penhora (embargo, em espanhol) sobre a sua casa não o impede de a vender. O que faz é pôr um relógio e uma condição: a dívida que deu origem à penhora é paga com o dinheiro da venda, no mesmo notário, e o registo é cancelado a seguir. É uma operação que se faz todos os dias e, feita a tempo e como deve ser, quase sempre corre melhor do que deixar a casa chegar a leilão, onde se vende por menos e sem que possa decidir nada. Eis como funciona, que prazos há e o que o comprador lhe vai pedir.

O que significa exatamente ter a casa penhorada

Significa que um credor (a Hacienda, isto é, as Finanças espanholas; a Segurança Social; o condomínio; um banco; alguém com uma sentença a seu favor) conseguiu que fosse lavrada no Registro de la Propiedad (o registo predial) uma anotación preventiva de embargo (o registo provisório da penhora) sobre o imóvel. A casa continua a ser sua e pode vendê-la; o registo avisa qualquer comprador de que essa dívida acompanha o imóvel até ser paga. Se não for paga, o credor pode pedir o leilão judicial do imóvel.

Não confunda penhora com execução hipotecária. Na execução hipotecária é o banco do seu crédito à habitação que executa a garantia por falta de pagamento das prestações; numa penhora por outra dívida, o crédito à habitação pode estar em dia e, mesmo assim, a casa pode acabar em leilão. As duas situações vendem-se de forma parecida, mas a hipotecária costuma deixar menos margem de tempo.

Quanto tempo tem

• Com a penhora registada e sem leilão marcado: tem tempo, normalmente meses. É o melhor momento para vender: o comprador vê um registo que se cancela na assinatura, não um leilão em curso.
• Com o leilão já publicado no BOE (o Diário Oficial espanhol): ainda pode vender. Até o tribunal aprovar o remate (a adjudicação ao licitante vencedor), o devedor pode libertar o bem pagando o que deve, com custas e juros. Na prática, isso significa assinar a venda e pagar ao tribunal antes de o leilão fechar, e é preciso ir com um advogado.
• Com o remate aprovado: já não. A casa passa a ser do adjudicatário assim que ele pagar, e o que lhe resta, se sobrar, é o remanescente depois da dívida e das custas.

Como se faz a venda, passo a passo

1. Peça uma Nota Simple atualizada (a certidão do registo predial) e apure quanto se deve exatamente a cada credor com penhora, com juros e custas à data da assinatura. Esse número é dado pelo credor ou pelo tribunal; sem ele, não se fecha nada.
2. Ponha o preço com os ónus à vista. O comprador vai descontar do preço o que for preciso pagar na assinatura, e algo mais pela incerteza. Uma casa penhorada bem documentada vende-se perto do valor de mercado; uma com a dívida por quantificar vende-se como se fosse um problema, porque é.
3. Assine um contrato de arras (o contrato-promessa com sinal) com uma condição clara: que na escritura a penhora será cancelada com parte do preço. O comprador sério pede-o sempre.
4. No notário: o comprador paga; uma parte vai para o credor (por cheque ou transferência para o tribunal ou para o organismo) e o resto para si. O notário ou a gestoría (o gabinete que trata da documentação) trata do mandamiento de cancelación (a ordem de cancelamento do registo).
5. Cancelamento no Registro: com a carta de pago (o recibo de quitação) ou com o mandado judicial, o registo desaparece e o comprador inscreve o imóvel limpo.

O que o comprador vai pedir (e convém ter pronto)

• Nota Simple recente com todos os ónus.
• Declaração de dívida do credor que penhorou, com data próxima da assinatura.
• Declaração do condomínio (o comprador responde pelas quotas do ano em curso e dos três anteriores).
• Último recibo do IBI (o imposto municipal sobre imóveis) e, se houver crédito à habitação, declaração de dívida pendente do banco.
• Se houver leilão marcado, o número do processo e o tribunal.

Quanto baixa o preço

Depende do peso da dívida face ao valor da casa e da pressa. Se a dívida for pequena face ao preço e o leilão não estiver marcado, o desconto pode ser mínimo: o comprador paga a dívida com parte do preço e pronto. Se a dívida se aproximar do valor da casa, a margem para si desaparece e a venda serve sobretudo para evitar o leilão e as custas. E se a pressa for de semanas, o comprador natural é alguém que paga a pronto e sabe fechar depressa, que existe, mas cobra essa rapidez no preço.

Alternativas à venda

• Acordo de pagamento com o credor (adiamento, pagamento em prestações com as Finanças ou com a Segurança Social) para levantar a penhora sem vender.
• Dação em pagamento, se o credor for o banco do crédito à habitação e aceitar a casa em troca da dívida. Fica sem casa e sem dívida, mas também sem nada do que ela valha acima disso.
• Refinanciar noutra instituição para pagar a dívida penhorada, se a sua situação o permitir.

Por onde começar

Por saber quanto vale a casa hoje, para decidir com números se a venda lhe deixa alguma coisa e a que preço tem de sair. Na avaliação gratuita do RadarPro tem esse dado em minutos e, se quiser vender, pomo-lo em contacto com compradores que podem fechar a pronto. Com o leilão já marcado, o passo seguinte é um advogado que fale com o tribunal; sem ele, o passo seguinte é pôr a casa no mercado com a documentação pronta.

Para continuar: o que o comprador vê na Nota Simple, o que implica uma penhora da Segurança Social se a casa já estiver no BOE, como funciona o leilão judicial com as regras de 2025 e o que analisa quem compra casas penhoradas.