Die Frage, die in jedem Aufwärtszyklus wiederkehrt: Stehen wir vor der nächsten Blase? Nach der von 2008 ist die Angst vor einer Wiederholung berechtigt. Aber zwischen dem aktuellen Zyklus und dem damaligen gibt es wichtige Unterschiede, und die technischen Indikatoren sagen etwas anderes als die Schlagzeilen.
Die wichtigsten Indikatoren im Vergleich mit 2007
Kaufpreisfaktor (das „Immobilien-KGV“: Kaufpreis geteilt durch die Jahresmiete): 2007 brauchte man 30-35 Jahre, um die Investition über die Miete wieder hereinzuholen. 2026 liegt der durchschnittliche Kaufpreisfaktor in Großstädten bei 20-25 Jahren und in mittelgroßen Städten bei 12-18. Es gibt Druck, aber nicht auf dem Niveau von 2007.
Verhältnis von Preis zu Einkommen: 2007 entsprach eine Wohnung 9-10 Jahresgehältern. 2026 sind es in den Großstädten 7-8 Jahresgehälter. Hoch, aber unter dem historischen Höchststand.
Neubau: 2006 baute Spanien 700.000-800.000 Wohnungen pro Jahr. 2026 sind es weniger als 120.000. Das Überangebot von damals gibt es heute nicht.
Hypothekenkredite: 2006 wuchsen sie um 20-25 % pro Jahr. 2026 ist das Wachstum moderat, und die Banken wenden strenge Kriterien an (Verschuldungsgrenze von 35 %).
Das Urteil: Blase oder nicht?
Die technischen Daten deuten darauf hin, dass sich Spanien 2026 nicht in einer allgemeinen Blase befindet, auch wenn es Gegenden mit deutlicher Überbewertung gibt. Der entscheidende Unterschied zu 2007: Der aktuelle Zyklus wird von einem echten Mangel an Angebot und von zahlungsfähiger Nachfrage getragen, nicht von unverantwortlicher Kreditvergabe und Spekulation.
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