Kutxabank et Ibercaja : où et comment acheter leurs saisies bancaires

Kutxabank et Ibercaja sont deux établissements financiers régionaux qui ont un point commun : ils sont nés de la fusion de caisses d'épargne historiques très ancrées dans leur territoire et ont donc accumulé des portefeuilles de biens immobiliers adjugés à la concentration géographique très particulière. Kutxabank au Pays basque, en Navarre et un peu en Cantabrie. Ibercaja en Aragon, dans La Rioja, à Guadalajara et dans certaines zones de Castille-et-León.

Pour l'investisseur qui opère sur ces territoires, connaître ces deux acteurs est essentiel. Leurs biens adjugés sont moins connus que ceux de la Sareb (la « bad bank » espagnole) ou de Haya Real Estate (aujourd'hui intégrée à Solvia), ce qui, en pratique, signifie moins de concurrence. Et leur statut d'établissements régionaux bien implantés fait qu'ils ont des biens sur des marchés que les grands servicers nationaux ne privilégient généralement pas.

Kutxabank : la caisse basque au portefeuille concentré en Euskadi

Kutxabank est née en 2012 de l'intégration de trois caisses basques : la BBK (Bilbao Bizkaia Kutxa), la Kutxa (du Guipuscoa) et CajaVital (d'Álava). La fusion a aussi signifié l'intégration des portefeuilles de biens adjugés des trois caisses, avec une concentration géographique presque exclusive en Euskadi (le Pays basque).

Le stock de biens immobiliers de Kutxabank en 2026 comprend principalement :

• Des appartements à Bilbao et dans son agglomération (surtout sur la rive gauche, la Margen Izquierda : Barakaldo, Sestao, Santurce).
• Des appartements à San Sebastián et dans des communes du Guipuscoa (Pasaia, Errenteria, Arrasate).
• Des logements à Vitoria-Gasteiz et dans des localités d'Álava.
• Une petite partie du portefeuille, qui provient de Navarre, du fait de la présence historique de la Kutxa à Pampelune et dans le nord de la Navarre.
• Des locaux commerciaux et des entrepôts industriels dans les communes industrielles des trois provinces.

Comment accéder au catalogue de Kutxabank

Kutxabank ne vend pas directement ses biens : son portefeuille est géré et vendu par Servihabitat. La voie d'accès est la suivante :

• Le portail immobilier de Kutxabank : le lien « Portal inmobiliario » du site de la banque mène à la rubrique Kutxabank du site de Servihabitat. C'est le point de départ le plus direct.

Les conditions de financement de Kutxabank pour ses propres biens

Kutxabank applique des conditions préférentielles à l'achat de ses propres biens. Les caractéristiques habituelles en 2026 :

• Un financement jusqu'à 100 % du prix de vente pour les acheteurs à la solvabilité prouvée, contre 80 % en standard sur le marché.
• Des frais de dossier réduits (parfois supprimés) comme incitation supplémentaire.
• Des durées de remboursement jusqu'à 30 ans pour les personnes physiques au profil de crédit adapté.
• Des taux d'intérêt qui, sur certains biens du portefeuille ancien, peuvent être bonifiés pour accélérer leur écoulement.

Comme toujours avec le financement bancaire des biens de la banque elle-même : il faut comparer ces conditions avec le marché du crédit immobilier en général. La banque a intérêt à conclure la vente et, même si ses conditions peuvent être bonnes, un courtier en crédit immobilier peut obtenir une offre équivalente ou meilleure, avec moins de produits liés imposés.

Ibercaja : la banque de la vallée de l'Èbre

Ibercaja Banco trouve son origine dans la Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Zaragoza, Aragón y Rioja (ZARAGOZA, fondée en 1876). Elle a aussi absorbé Caja Badajoz, la Caja de la Inmaculada de Aragón et d'autres établissements plus petits au cours de la restructuration du secteur des caisses d'épargne. Le résultat est un établissement très présent en Aragon, dans La Rioja, à Guadalajara et dans certaines parties de Castille-et-León.

Le portefeuille immobilier d'Ibercaja reflète cette géographie. Les biens se concentrent :

• À Saragosse et dans son agglomération : la concentration la plus dense. Des biens dans tous les quartiers de Saragosse (Delicias, Las Fuentes, Torrero, Oliver, el Arrabal) et dans les communes de l'agglomération (Utebo, Cuarte, La Puebla de Alfindén, Zuera).
• Dans le reste de l'Aragon : des communes des provinces de Huesca et de Teruel, surtout celles qui pèsent le plus économiquement (la ville de Huesca, Monzón, Jaca, la ville de Teruel). Des prix très bas et des rentabilités potentiellement très élevées, mais des marchés locatifs moins profonds.
• Dans La Rioja (Logroño et les communes de la Rioja Baja) : Logroño a une demande locative solide grâce à son statut de capitale d'une communauté autonome d'une seule province, avec un rôle universitaire et administratif. Prix entre 1 200 € et 1 700 €/m². Rentabilités de 6 % à 7,5 % pour les meilleures opérations.
• À Guadalajara : une commune dans la zone d'influence de Madrid, avec une demande locative des salariés du corridor du Henares. Prix entre 1 200 € et 1 600 €/m². Une forte demande locative grâce à la concentration industrielle et logistique du corridor.

Comment accéder au catalogue d'Ibercaja

• Le portail des biens adjugés d'Ibercaja : l'établissement publie son stock avec Solvia : le lien « Portal inmobiliario » de son site officiel mène au portail de Solvia. Filtres par type de bien, communauté autonome et prix. Le catalogue est plus à jour que celui de certains établissements plus petits et permet de demander des informations directement en ligne.
• Idealista et les portails généralistes : Ibercaja publie une partie de son stock sur les portails généralistes sous le nom de l'établissement. Filtrer par vendeur sur Idealista ou Fotocasa permet de voir les biens d'Ibercaja présents sur ces plateformes.
• Les agences locales à Saragosse et à Logroño : le réseau d'agences partenaires d'Ibercaja en Aragon et dans La Rioja est un canal complémentaire pour les biens qui ne figurent pas sur le portail public.

Négociation et marge sur les biens de Kutxabank et d'Ibercaja

Les facteurs qui augmentent la marge de négociation : les biens en portefeuille depuis plus de 2 ans sans être vendus (on peut les repérer en vérifiant la date d'inscription au Catastro, le cadastre espagnol, ou en interrogeant directement la banque), les biens qui présentent une complexité non structurelle (rafraîchissement esthétique nécessaire, dette de copropriété raisonnable, situation documentaire qui demande quelques démarches), et l'achat simultané de plusieurs biens, qui permet de négocier en lot.

La fourchette de remise sur le prix affiché qu'il est raisonnable de demander pour des biens anciens en portefeuille : de 5 à 15 % selon le temps passé en portefeuille et l'état du bien. Les fins de trimestre et la clôture de l'exercice sont les meilleurs moments pour négocier.

Une opportunité particulière : le triangle Saragosse-Logroño-Guadalajara

Pour l'investisseur qui cherche un marché aux fondamentaux solides, avec de bons prix d'achat et moins de concurrence qu'à Madrid ou à Barcelone, le « triangle » formé par Saragosse, Logroño et Guadalajara (reliées entre elles et à Madrid par autoroute et par l'AVE, le TGV espagnol) mérite une attention particulière. Les trois villes ont une demande locative liée à l'industrie et à la logistique, des prix d'achat parmi les plus bas de leurs catégories respectives et des portefeuilles de biens bancaires d'Ibercaja avec une vraie décote.

Ibercaja connaît ces marchés mieux que personne : elle y est présente depuis des décennies. Cela signifie que ses biens comme ses conditions de financement sont calibrés pour ces territoires d'une façon que les grands servicers nationaux ne peuvent pas reproduire.

Ressources associées : pour les appartements pas chers à Saragosse en particulier, l'article sur l'investissement à Saragosse présente les quartiers et les stratégies. Pour les saisies bancaires des autres établissements nationaux, le guide des saisies bancaires en Espagne couvre tous les principaux servicers. Si le marché des enchères dans la zone d'influence d'Ibercaja vous intéresse aussi, le guide des enchères judiciaires décrit la procédure pour n'importe quelle province.