Impôt sur la location en Espagne : l'abattement de 60 % souvent oublié

Si vous louez votre appartement comme résidence habituelle du locataire, vous avez droit à un abattement sur le revenu net locatif à l'IRPF (l'impôt sur le revenu des résidents fiscaux en Espagne) : 60 % si le bail a été signé avant le 26 mai 2023 et, s'il est postérieur, 50 % en règle générale (davantage si vous remplissez certaines conditions). C'est l'un des avantages fiscaux les plus importants de la loi espagnole, et beaucoup de propriétaires passent à côté par méconnaissance ou à cause d'erreurs dans leur déclaration.

Comment fonctionne l'abattement de 60 %

Revenu net locatif = loyers perçus - charges déductibles. Sur ce revenu net, vous pouvez appliquer un abattement de 60 % si le bien sert de résidence habituelle au locataire et si le bail est antérieur au 26 mai 2023. Seuls les 40 % restants sont imposés à votre taux marginal d'IRPF. Pour les baux postérieurs, l'abattement général est de 50 % et l'autre moitié est imposée.

Exemple : loyer de 700 €/mois = 8 400 €/an. Charges déductibles (intérêts du prêt, IBI [la taxe foncière locale], charges de copropriété, assurance) = 3 000 €. Revenu net = 5 400 €. Abattement de 60 % = 3 240 €. Base imposable réelle = 2 160 €. Si votre taux marginal est de 30 %, l'impôt n'est que de 648 € par an. Avec un bail postérieur et l'abattement général de 50 %, la base serait de 2 700 € et l'impôt de 810 €.

Les conditions pour appliquer l'abattement

• Le logement doit être la résidence habituelle du locataire (ni location saisonnière, ni location touristique, ni bureau)
• Vous devez avoir un bail signé et déclarer les loyers dans votre déclaration d'IRPF
• L'abattement ne s'applique qu'aux revenus positifs (en cas de perte, il ne s'applique pas)
• Depuis 2024, pour les baux signés à partir du 26 mai 2023, l'abattement est de 50 % en règle générale, et il peut être de 90 % (zone tendue, la zona tensionada, et loyer baissé de plus de 5 % par rapport au bail précédent), de 70 % (locataire de 18 à 35 ans en zone tendue dans un logement que vous louez pour la première fois, ou location à une administration publique ou à une entité à but non lucratif pour du logement social) ou de 60 % (logement réhabilité dans les deux ans précédant le bail)

Quelles charges sont déductibles

Sont déductibles : les intérêts du prêt immobilier (mais pas le remboursement du capital), l'IBI, les charges de copropriété, l'assurance habitation, les réparations et l'entretien, les honoraires de gestion, l'amortissement du bien (3 % de la valeur de la construction) et les frais de publicité pour trouver un locataire.

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