Immobilier à Majorque et Ibiza : investir aux Baléares, prix et règles

Les îles Baléares ont le prix moyen le plus élevé de l'immobilier résidentiel en Espagne et l'un des plus élevés de toute la Méditerranée européenne. À Ibiza, les prix au mètre carré dans les zones haut de gamme dépassent déjà les 10 000 à 15 000 €/m², des niveaux comparables aux secteurs les plus exclusifs de la Côte d'Azur. À Majorque, la moyenne de l'île dépasse les 3 500 €/m², avec des pics bien supérieurs dans des communes comme Deià, Valldemossa, Sóller ou le Port d'Andratx.

Cela ne veut pas dire que les Baléares soient inaccessibles à l'investisseur au budget moyen. Il existe dans les îles des écarts de prix très importants entre les communes touristiques haut de gamme et les communes résidentielles de l'intérieur. Et Minorque affiche des prix nettement plus bas, avec une demande touristique de grande qualité et une réglementation architecturale et urbanistique qui protège le paysage et l'offre disponible.

La réglementation de la location touristique aux Baléares : le facteur le plus déterminant

Avant de parler des prix, l'investisseur aux Baléares doit comprendre la réglementation de la location touristique, car c'est la plus restrictive d'Espagne et elle conditionne entièrement la viabilité du modèle d'investissement touristique.

La loi sur le tourisme des îles Baléares (Ley 8/2012 et ses modifications ultérieures) et le décret 20/2015 ont mis en place un régime de places touristiques en nombre limité. En pratique, les Baléares appliquent un moratoire de fait sur la création de nouvelles places de location touristique dans les appartements (immeubles collectifs) dans de nombreuses communes. Cela signifie que :

• Dans la plupart des communes de Majorque, il n'est PAS possible d'obtenir une nouvelle licence touristique pour un appartement en copropriété.
• Les licences touristiques existantes ont une valeur de marché très élevée, qui s'ajoute à la valeur du bien lui-même. À Majorque, un appartement avec licence touristique peut valoir de 30 % à 70 % de plus que le même appartement sans licence.
• Les maisons individuelles isolées (maisons, villas, fincas) relèvent d'un régime différent et peuvent, dans certains cas, obtenir une licence touristique, mais elles aussi sous conditions et avec des quotas municipaux.
• Formentera a été le territoire le plus restrictif, avec une interdiction pratiquement totale des nouvelles licences touristiques dans les appartements.

Pour l'investisseur qui vise le modèle de la location touristique aux Baléares, le bien doit déjà avoir sa licence. C'est ce qu'il y a de plus rare et de plus précieux sur le marché baléare.

Majorque : le marché le plus grand et le plus varié

Majorque compte 900 000 habitants (la population saisonnière touristique dépasse 1,5 million en été) et un marché immobilier très hétérogène :

• Palma de Majorque (la capitale) : la capitale a son propre marché résidentiel, assez indépendant du marché touristique. Les prix à Palma vont de 2 500 €/m² dans les quartiers les plus populaires à 6 000, voire 8 000 €/m² dans le centre historique et les secteurs haut de gamme comme El Terreno ou Santa Catalina. Pour la location résidentielle de longue durée, Palma a une demande très active de salariés des services et du tourisme, avec des loyers de 900 € à 1 800 €/mois pour des appartements de 80 à 90 m².
• Les communes de l'est (Artà, Manacor, Felanitx) : l'intérieur et l'est de Majorque ont des prix nettement inférieurs à ceux de l'ouest et du sud-ouest touristiques. Des maisons de village et des appartements dans des communes comme Manacor ou Artà entre 150 000 € et 300 000 €. Le tourisme rural et de nature est le modèle économique dominant dans ces zones.
• Le sud-ouest et la Tramuntana : les zones les plus haut de gamme de Majorque (la Serra de Tramuntana, le Port d'Andratx, Sóller, Deià) affichent des prix de villas à partir de 1 million d'euros et jusqu'à plusieurs millions. C'est le marché de l'acheteur allemand, suisse ou scandinave à fort pouvoir d'achat. Hors de portée de l'investisseur classique, mais un marché très solide pour l'investisseur patrimonial.

Minorque : l'île la plus accessible, avec une demande de qualité

Minorque reçoit moins de tourisme de masse que Majorque ou Ibiza (en partie parce qu'elle a moins d'infrastructures hôtelières, en partie parce que l'île a historiquement fait le choix d'un tourisme moins nombreux et de meilleure qualité). Cela la rend plus abordable qu'Ibiza ou le sud-ouest de Majorque, avec une clientèle touristique à fort pouvoir d'achat.

Les prix à Minorque se situent entre 2 000 et 3 500 €/m² selon la commune et la proximité de la côte. Mahón (Maó, la capitale) a sa propre demande résidentielle, avec des prix de 1 800 € à 2 800 €/m². Ciutadella (la deuxième ville) a un centre historique très attrayant et une demande touristique croissante.

La réglementation de la location touristique à Minorque est elle aussi restrictive, mais pour certains types de maisons individuelles, elle est plus accessible qu'à Majorque. Les maisons de campagne (fincas rurales) transformées en hébergements touristiques sont le modèle d'investissement touristique le plus légal et le plus rentable à Minorque.

Ibiza : le marché le plus cher et le plus spéculatif

Ibiza a des prix qui font renoncer beaucoup d'investisseurs dès le départ. Les villas de luxe dans les secteurs haut de gamme (Cap Martinet, Roca Llisa, Can Furnet) dépassent les 5 à 15 millions d'euros. Même dans les zones plus accessibles de l'intérieur, les prix descendent difficilement sous les 500 000 € pour une maison individuelle.

L'île a une demande de location de courte durée très intense pendant les mois d'été (de juin à septembre), avec des loyers de villas qui peuvent atteindre de 20 000 à 100 000 € par semaine pour les propriétés de luxe. Cela produit des rentabilités théoriquement très élevées, mais exige une gestion professionnelle intensive, une décoration et des équipements de très haut niveau, et les biens dotés d'une licence touristique sont extrêmement rares et chers.

Investir dans l'immobilier aux Baléares sans location touristique

Pour l'investisseur qui ne peut pas ou ne veut pas faire de location touristique, à cause des restrictions et des prix élevés, la location résidentielle de longue durée à Palma a du sens. La demande est structurelle : les Baléares ont l'un des taux d'occupation les plus élevés d'Espagne et l'offre de logements en location résidentielle est chroniquement insuffisante. Les salariés des services et du tourisme qui ne peuvent pas acheter doivent louer, et cette demande existe toute l'année.

Les loyers résidentiels à Palma se situent entre 900 € et 1 800 €/mois pour des appartements de 70 à 90 m². Pour des biens achetés entre 250 000 € et 400 000 € (la fourchette habituelle à Palma pour un appartement standard), les rentabilités de la location résidentielle se situent entre 4,5 % et 6,5 %. Ce ne sont pas les plus élevées du marché espagnol, mais sur un marché où l'offre est rare et la demande soutenue, la vacance locative est minime et la valorisation du capital reste positive.

Ressources associées : pour voir ce qui est disponible dans les îles, consultez les opportunités aux Baléares. Pour investir aux Canaries, une alternative insulaire aux prix plus modérés, l'article sur l'investissement aux Canaries propose l'analyse comparative. Pour la fiscalité propre aux investisseurs étrangers aux Baléares (un marché où la part d'acheteurs internationaux est très élevée), l'article sur l'investissement en Espagne pour les étrangers couvre toutes les démarches.