Majorque a un problème de perception dans l'analyse immobilière : l'attention médiatique se concentre sur les marchés du luxe (Puerto Portals, Andratx, Cala Rossa), où les prix internationaux sont exorbitants, ce qui donne l'impression que toute l'île est inaccessible pour l'investisseur en quête d'une rentabilité classique. La réalité est différente : Palma de Majorque est une métropole de 420 000 habitants (600 000 dans l'aire métropolitaine) dont le marché résidentiel urbain offre de vraies opportunités à l'investisseur qui sait où chercher.
Nous ne parlons pas des villas de luxe de la Serra de Tramuntana ni des appartements en front de mer de l'est de l'île. Nous parlons des quartiers résidentiels de la ville de Palma, où la classe moyenne et ouvrière majorquine travaille, vit et loue.
Le prix du mètre carré dans la ville de Palma en 2026
Palma affiche en 2026 un prix moyen compris entre 2 800 € et 3 800 €/m² en général. C'est nettement plus que dans la péninsule, mais il existe des quartiers où le prix descend entre 2 000 et 2 500 €/m² :
- El Coll d'en Rabassa et S'Arenal (Palma) : les quartiers du littoral sud de Palma, du côté de l'aéroport. Prix entre 2 000 € et 2 800 €/m². Une demande mixte des salariés de l'aéroport (AENA, le gestionnaire des aéroports espagnols, compagnies aériennes, assistance en escale, duty-free) et du tourisme saisonnier.
- Son Gotleu et La Soledat : quartiers populaires de l'est de Palma, à forte densité d'immigrés et de salariés des services touristiques. Les quartiers les plus abordables de Palma (1 800-2 300 €/m²). Une forte demande locative, mais une sélection des locataires plus exigeante.
- Son Cladera et Nou Llevant : quartiers du nord et de l'est aux prix compris entre 2 000 € et 2 600 €/m². Une demande locative solide.
- Bons Aires et Nou de Bons Aires : quartiers résidentiels du nord de Palma, à la bonne qualité de vie, aux prix compris entre 2 300 € et 3 000 €/m². Une demande de classe moyenne supérieure.
Les rentabilités réelles à Palma : plus faibles que dans la péninsule, mais dans un contexte propre
Les rentabilités locatives à Palma sont plus faibles que sur des marchés comparables de la péninsule. Un appartement de 80 m² acheté 200 000 € (2 500 €/m²) se loue entre 950 et 1 100 € par mois, soit une rentabilité brute de 5,7 % à 6,6 %. Dans les quartiers les plus abordables (Son Gotleu, La Soledat), la rentabilité peut atteindre 7,5 à 8,5 %, mais avec un profil de locataire qui exige une gestion plus active.
Pourquoi investir à Palma avec des rentabilités de 6 à 7 % alors que des marchés de la péninsule offrent de 9 à 12 % ? Parce qu'un bien à Palma présente des atouts que les marchés à forte rentabilité de l'intérieur n'ont pas : une liquidité très élevée (un appartement à Palma se vend en quelques jours si le prix est juste), une valorisation régulière du capital (les prix à Palma ont augmenté de 40 à 60 % au cours des 5 dernières années et continuent de monter), et l'île connaît des contraintes physiques de croissance qui limitent durablement l'offre (le Plan de Intervención en Ámbitos Turísticos — PIAT, le plan d'intervention dans les zones touristiques — limite la création de nouvelles places touristiques et l'urbanisation de nouveaux terrains).
Le modèle touristique d'Airbnb à Palma : un marché qui se ferme
Palma a été l'une des premières villes d'Espagne à réglementer de façon agressive la location touristique de courte durée. En 2018, la mairie de Palma a interdit la location touristique d'appartements dans les immeubles collectifs (les immeubles en copropriété) sur tout le territoire de la commune. Avec la modification du Plan General (le plan d'urbanisme municipal) approuvée en mai 2026, tout le territoire communal de Palma est classé comme zone non apte à la commercialisation de séjours touristiques en logement : aucune nouvelle place n'est admise et seules les places déjà autorisées peuvent continuer. Pour l'investisseur qui veut le modèle Airbnb à Majorque, l'alternative est l'intérieur et la côte nord de l'île (Alcúdia, Pollença, Artà), pas la ville de Palma.
L'ITP des Baléares : progressif et élevé dans la tranche moyenne à haute
Les Baléares appliquent un ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, les droits de mutation) progressif : 8 % jusqu'à 400 000 €, 9 % de 400 000 € à 600 000 €, 10 % de 600 000 € à 1 000 000 €, 12 % de 1 000 000 € à 2 000 000 € et 13 % au-delà de 2 000 000 €. Pour le marché de l'investissement résidentiel à Palma dans les quartiers populaires (achats entre 150 000 € et 300 000 €), le taux applicable est de 8 %, ce qui reste raisonnable vu la demande que connaît Majorque. Ce taux de 8 % est plus favorable que celui de la Catalogne (10 %) ou de la Communauté valencienne (9 %), et identique à celui de la Galice (8 %).
Ressources associées : pour l'analyse du marché majorquin au-delà de Palma (marché du luxe, côte nord, intérieur), utile pour différents profils d'investisseurs, l'article sur l'investissement aux Baléares présente la carte complète de l'île. Pour l'inventaire des biens à Palma, consultez les opportunités aux Baléares. Pour l'étranger qui veut acheter à Palma (en particulier les acheteurs allemands, britanniques et scandinaves, les plus actifs sur l'île), le guide de l'achat pour les étrangers couvre les démarches administratives et fiscales.
Achetez avec des données, pas à l'intuition
RadarPro associe calculs algorithmiques et intelligence artificielle pour analyser le marché et repérer les meilleures opportunités immobilières.
Créer un compte gratuit →
