Comprare casa a Maiorca e Ibiza: prezzi, regole e vere opportunità

Le Isole Baleari hanno il prezzo medio più alto della Spagna nel residenziale e uno dei più alti di tutto il Mediterraneo europeo. A Ibiza, nelle zone di pregio, i prezzi al metro quadro superano già i 10.000-15.000 €/m², livelli paragonabili alle zone più esclusive della Costa Azzurra. A Maiorca la media dell’isola supera i 3.500 €/m², con punte molto più alte in comuni come Deià, Valldemossa, Sóller o il Puerto de Andratx.

Questo non significa che le Baleari siano inaccessibili per chi investe con un budget medio. Dentro le isole ci sono differenze di prezzo molto forti tra i comuni turistici di pregio e quelli residenziali dell’interno. E Minorca ha prezzi nettamente più bassi, con una domanda turistica di alto livello e una normativa architettonica e urbanistica che protegge il paesaggio e l’offerta disponibile.

Le regole sugli affitti turistici alle Baleari: il fattore più decisivo

Prima di parlare di prezzi, chi investe alle Baleari deve capire le regole sull’affitto turistico, perché sono le più restrittive della Spagna e decidono del tutto se il modello d’investimento turistico sta in piedi.

La legge sul turismo delle Isole Baleari (Ley 8/2012 e le sue successive modifiche) e il Decreto 20/2015 hanno stabilito un regime di posti letto turistici con un numero massimo. In pratica, alle Baleari c’è una moratoria di fatto sulla creazione di nuovi posti letto per l’affitto turistico negli appartamenti (in edifici plurifamiliari) in molti comuni. Questo significa che:

• Nella maggior parte dei comuni di Maiorca NON è possibile ottenere una nuova licenza turistica per un appartamento in condominio (in régimen de propiedad horizontal).
• Le licenze turistiche esistenti hanno un valore di mercato molto alto, che si aggiunge al valore dell’immobile in sé. Un appartamento a Maiorca con licenza turistica può valere tra il 30% e il 70% in più dello stesso appartamento senza licenza.
• Le abitazioni unifamiliari isolate (case, ville, fincas, le tenute di campagna) hanno un regime diverso e in alcuni casi possono ottenere la licenza turistica, anche se pure qui con restrizioni e quote comunali.
• Formentera è stata il territorio più restrittivo, con un divieto praticamente totale di nuove licenze turistiche negli appartamenti.

Per chi punta sull’affitto turistico alle Baleari, l’immobile deve arrivare con la licenza già concessa. È la cosa più scarsa e più preziosa del mercato balearico.

Maiorca: il mercato più grande e più vario

Maiorca ha 900.000 abitanti (con la popolazione turistica stagionale che d’estate supera 1,5 milioni) e un mercato immobiliare molto eterogeneo:

• Palma di Maiorca (il capoluogo): la città ha un mercato residenziale proprio, abbastanza indipendente da quello turistico. I prezzi a Palma vanno dai 2.500 €/m² dei quartieri più popolari ai 6.000-8.000 €/m² del centro storico e delle zone di pregio come El Terreno o Santa Catalina. Per l’affitto residenziale di lunga durata, Palma ha una domanda molto attiva di lavoratori dei servizi e del turismo, con canoni tra 900 € e 1.800 €/mese per appartamenti di 80-90 m².
• Comuni dell’est (Artà, Manacor, Felanitx): l’interno e l’est di Maiorca hanno prezzi nettamente più bassi dell’ovest e del sud-ovest turistico. Case di paese e appartamenti in comuni come Manacor o Artà tra 150.000 € e 300.000 €. Il turismo rurale e naturalistico è il modello di business prevalente in queste zone.
• Sud-ovest e Tramuntana: le zone più esclusive di Maiorca (Sierra de Tramuntana, Puerto de Andratx, Sóller, Deià) hanno prezzi delle ville da 1 milione di euro a diversi milioni. È il mercato dell’acquirente tedesco, svizzero o scandinavo con alto potere d’acquisto. Fuori dalla portata dell’investitore standard, ma con un mercato molto solido per chi investe per costruire patrimonio.

Minorca: l’isola più accessibile con una domanda di qualità

Minorca riceve meno turismo di massa di Maiorca o Ibiza (in parte perché ha meno strutture alberghiere e in parte perché l’isola stessa ha scelto storicamente un turismo di minor volume e maggiore qualità). Questo la rende più abbordabile di Ibiza o del sud-ovest di Maiorca, con una domanda turistica ad alto potere d’acquisto.

I prezzi a Minorca si aggirano sui 2.000-3.500 €/m² secondo il comune e la vicinanza alla costa. Mahón (il capoluogo) ha una domanda residenziale propria, con prezzi tra 1.800 € e 2.800 €/m². Ciutadella (la seconda città) ha un centro storico molto attraente e una domanda turistica in crescita.

Anche a Minorca le regole sull’affitto turistico sono restrittive, ma per alcuni tipi di abitazione unifamiliare sono più accessibili che a Maiorca. Le case di campagna (fincas rurali) trasformate in alloggi turistici sono il modello d’investimento turistico più legale e redditizio di Minorca.

Ibiza: il mercato più caro e più speculativo

Ibiza ha prezzi che fanno rinunciare molti investitori fin dall’inizio. Le ville di lusso nelle zone di pregio (Cap Martinet, Roca Llisa, Can Furnet) superano i 5-15 milioni di euro. Anche nelle zone più accessibili dell’interno, i prezzi difficilmente scendono sotto i 500.000 € per una casa indipendente.

L’isola ha una domanda di affitti brevi molto intensa nei mesi estivi (giugno-settembre), con affitti di ville che possono arrivare a 20.000-100.000 € a settimana negli immobili di lusso. Questo genera rendimenti teoricamente altissimi, ma richiede una gestione professionale intensiva, arredi e dotazioni di altissimo livello, e gli immobili con licenza turistica sono estremamente scarsi e cari.

Investire nel mattone alle Baleari senza affitto turistico

Per chi non può o non vuole lavorare con l’affitto turistico, per le restrizioni e i prezzi alti, l’affitto residenziale di lunga durata a Palma ha senso. La domanda è strutturale: le Baleari hanno uno dei tassi di occupazione più alti della Spagna e l’offerta di case in affitto residenziale è cronicamente insufficiente. I lavoratori dei servizi e del turismo che non possono comprare devono affittare, e questa domanda c’è tutto l’anno.

Gli affitti residenziali a Palma si collocano tra 900 € e 1.800 €/mese per appartamenti di 70-90 m². Per immobili comprati tra 250.000 € e 400.000 € (la fascia abituale a Palma per appartamenti standard), i rendimenti dell’affitto residenziale sono tra il 4,5% e il 6,5%. Non sono i più alti del mercato spagnolo, ma in un mercato con poca offerta e domanda costante lo sfitto è minimo e la rivalutazione del capitale resta positiva.

Risorse correlate: per le opportunità attive sulle isole, consulta le opportunità alle Baleari. Per investire alle Canarie come alternativa insulare con prezzi più moderati, l’articolo su come investire alle Canarie ha l’analisi comparativa. Per la fiscalità specifica degli investitori stranieri alle Baleari (un mercato con una quota altissima di acquirenti internazionali), l’articolo su come investire in Spagna da straniero copre tutte le pratiche.