Choisir entre le neuf et l'ancien a des conséquences fiscales, financières et de rentabilité très différentes. Voici une analyse comparative honnête.
Les différences fiscales
Neuf : IVA (la TVA espagnole) de 10 % pour un logement. Ancien : ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, les droits de mutation) entre 6 % (Madrid) et 10 ou 11 % (Catalogne). Dans l'ancien, les frais totaux représentent généralement de 8 à 12 % du prix.
Prix et marge de négociation
Dans le neuf, le prix est en général fixe, avec très peu de marge. L'ancien laisse beaucoup plus de marge, surtout pour les appartements en vente depuis longtemps ou les propriétaires pressés.
Les garanties de construction
Le neuf bénéficie des garanties légales de 1, 3 et 10 ans (LOE, Ley de Ordenación de la Edificación, la loi espagnole sur la construction). L'ancien n'a que les 6 mois de garantie des vices cachés du Code civil.
Ce qui convient à chaque profil
Pour une première résidence : le neuf si le prix est abordable — pas de travaux à prévoir et une haute efficacité énergétique. Pour investir (location ou flip, l'achat-revente après travaux) : l'ancien, surtout les enchères ou les saisies bancaires, avec une plus grande marge de décote.
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