Laden in Wohnung umwandeln: das größte Preisgefälle am spanischen Markt

Der Preisunterschied zwischen einem leeren Ladenlokal im Erdgeschoss eines Wohngebäudes und einer Wohnung mit gleicher Quadratmeterzahl im selben Gebäude kann 40 % bis 60 % betragen. Ein Ladenlokal mit 80 m² in einem einfachen Viertel von Valladolid ist für 45.000-60.000 € zu haben. Die vergleichbare Wohnung mit 80 m² im selben Gebäude würde 80.000-110.000 € kosten. Wenn sich das Ladenlokal legal in eine Wohnung umwandeln lässt, ist dieser Preisunterschied die Wertmarge, die der Anleger durch die Nutzungsänderung und die Renovierung schafft.

Nicht jedes Ladenlokal lässt sich umwandeln. Und der Ablauf hat baurechtliche, technische und grundbuchrechtliche Tücken, die Sie vor dem Kauf genau kennen sollten. Dieser Ratgeber erklärt, unter welchen Bedingungen das Geschäft funktioniert, und den kompletten Ablauf.

Die baurechtlichen Voraussetzungen für die Nutzungsänderung

Die Umwandlung eines Ladenlokals in eine Wohnung erfordert eine baurechtliche Nutzungsänderung, für die eine Genehmigung der Gemeinde nötig ist. Um sie zu erhalten, muss das Ladenlokal die Bedingungen des Plan General de Ordenación Urbana (PGOU, die allgemeine Bauleitplanung der Gemeinde) erfüllen:

• Der PGOU der Gemeinde muss die Wohnnutzung in diesem Geschoss erlauben: Manche Bauleitpläne verbieten die Wohnnutzung im Erdgeschoss in bestimmten Straßen oder Gebieten, um den Einzelhandel zu erhalten. Dort ist die Umwandlung nicht erlaubt, unabhängig vom technischen Zustand des Ladenlokals.
• Lichte Mindesthöhe: Die Bewohnbarkeitsvorschriften jeder Region legen eine Mindesthöhe für Wohnungen fest (meist zwischen 2,50 m und 2,70 m lichte Höhe auf 80 % der Wohnfläche). Ladenlokale aus den 60er- bis 80er-Jahren haben meist Raumhöhen von 3,00-3,50 m, was ausreicht. Bei Ladenlokalen aus den 90er- und 2000er-Jahren ist das sehr unterschiedlich.
• Mindestfläche: Die Bewohnbarkeitsvorschriften legen Mindestflächen für Wohnungen fest (in Katalonien 36 m², in Madrid 25 m², in Andalusien 25 m², mit Abweichungen in den einzelnen Regionen). Das Ladenlokal muss genug Fläche haben, um mindestens eine bewohnbare Wohnung zu schaffen.
• Natürliche Belüftung und Belichtung: Die Vorschriften verlangen, dass die Aufenthaltsräume (Wohnzimmer, Schlafzimmer) mindestens ein Fenster zur Straße oder zu einem ausreichend großen Innenhof haben. Ladenlokale im Erdgeschoss mit Fassade zur Straße erfüllen das meist. Innenliegende Ladenlokale oder solche im Untergeschoss erfüllen es selten.
• Eigener Zugang: Die neue Wohnung muss vom Hauseingang des Gebäudes aus zugänglich sein oder einen eigenen Zugang von der Straße haben. Ladenlokale mit eigener Tür zur Straße haben den Vorteil, dass sich ein eigener Zugang schaffen lässt.

Der Ablauf Schritt für Schritt

1. Bauvoranfrage beim Ayuntamiento: Stellen Sie vor dem Kauf beim Ayuntamiento (der Gemeindeverwaltung) eine Bauvoranfrage, ob der PGOU die Wohnnutzung in genau diesem Ladenlokal erlaubt. Viele Gemeinden bieten diesen Schritt online oder in den OMIC (den kommunalen Verbraucherinformationsstellen) an.
2. Technische Prüfung des Ladenlokals: Prüfen Sie die tatsächlichen Maße, die lichte Höhe, die Belüftung und die vorhandenen Installationen, und ermitteln Sie, welche Arbeiten nötig sind, um die Bewohnbarkeitsvorschriften zu erfüllen.
3. Planung für Nutzungsänderung + Renovierung: Ein Architekt erstellt die technische Planung, die die Einhaltung aller geltenden Vorschriften nachweist (Baurecht, Bewohnbarkeit, Barrierefreiheit, EHE, die Vorschriften für Betontragwerke, falls in das Tragwerk eingegriffen wird).
4. Antrag auf Baugenehmigung und Nutzungsänderung beim Ayuntamiento: Die Gemeinde bearbeitet die Genehmigung. Die Frist ist von Gemeinde zu Gemeinde sehr unterschiedlich: von 2 Monaten (schnelle Gemeinden) bis zu 12-18 Monaten (Großstädte mit vielen Anträgen).
5. Durchführung der Renovierung: Mit der erteilten Genehmigung werden die Umbauarbeiten und die Renovierung für die Bewohnbarkeit ausgeführt.
6. Erhalt der Cédula de habitabilidad: Nach Abschluss der Arbeiten stellt der Architekt die Bescheinigung über die Fertigstellung aus, und bei der Region wird die Cédula de habitabilidad (die Bewohnbarkeitsbescheinigung) beantragt.
7. Eintragung der Nutzungsänderung im Registro de la Propiedad: Die Nutzungsänderung und die neue Beschreibung der Immobilie (von Ladenlokal zu Wohnung) werden im Registro de la Propiedad (dem Grundbuch) eingetragen.

Wo dieses Geschäft am besten funktioniert

Die besten Märkte für die Umwandlung von Ladenlokal zu Wohnung sind Viertel mit hoher Nachfrage nach Mietwohnungen (Studierende, Arbeiter, Mittelschicht), in denen es ein Überangebot an leeren Ladenlokalen gibt (viele mittelgroße Städte haben Leerstandsquoten bei Gewerbeflächen von 20-30 %) und in denen der PGOU die Wohnnutzung im Erdgeschoss erlaubt. Manche Städte fördern die Nutzungsänderung sogar mit Ermäßigungen bei der IBI (der kommunalen Grundsteuer) oder bei den Gebühren für Baugenehmigungen, um den Leerstand von Gewerbeflächen in ihren Ortskernen zu verringern.

Weiterführende Ressourcen: Zur BRRR-Strategie, bei der die Nutzungsänderung von Ladenlokal zu Wohnung eine der rentabelsten Varianten des Wertsteigerungszyklus ist, finden Sie das komplette Konzept im Artikel über die BRRR-Strategie. Für die Berechnung des ROI von Renovierung und Nutzungsänderung finden Sie die Methodik im Artikel zum ROI einer Renovierung. Bei der Suche nach Objekten, unter denen Ladenlokale mit Potenzial für eine Nutzungsänderung auftauchen können, enthalten das Angebot an Bankimmobilien und die Versteigerungsobjekte gelegentlich Ladenlokale.