Investire in immobili con pochi soldi: cosa funziona e cosa è solo fumo

Il mattone ha la fama di essere un gioco da ricchi. Ti serve molto capitale, un mutuo approvato e, anche così, devi mettere il 20% di anticipo più le spese. Se hai meno di 40.000 € da parte, meglio non provarci nemmeno. Questo è ciò che dice il buon senso. E il buon senso, in questo caso, non ha del tutto ragione.

Cosa funziona davvero con un capitale limitato

1. Case delle banche con finanziamento al 100%

L’abbiamo già detto, ma vale la pena ripeterlo: quando compri un immobile direttamente dalla banca tramite il suo servicer (la società che gestisce e vende gli immobili della banca), l’istituto ha un incentivo enorme a finanziarti al 100%. Per la banca, tenere la casa in bilancio costa soldi ogni mese. Prestarti i soldi perché la compri tu le genera interessi e le ripulisce il bilancio in un colpo solo. Il risultato pratico: puoi entrare in un immobile con le sole spese dell’atto di compravendita (8-12% del prezzo) più qualcosa per la ristrutturazione.

2. Aste giudiziarie con un prestito ponte

Le aste richiedono liquidità entro venti giorni dalla chiusura. Se non hai i soldi, alcuni investitori e operatori privati offrono prestiti ponte pensati apposta per le aste immobiliari, con interessi alti ma scadenze brevi. Se lo sconto dell’asta è abbastanza grosso, il costo del prestito ponte viene assorbito dal margine.

3. Coinvestimento con un altro investitore

Uno mette il capitale, l’altro mette il tempo e la gestione. È un modello antico quanto il mercato immobiliare. La chiave è metterlo bene per iscritto in un contratto e avere chiarissimo fin dall’inizio come si dividono guadagni, perdite e responsabilità.

4. Comprare in comuni piccoli o medi

In molti capoluoghi di provincia di medie dimensioni (Cuenca, Zamora, Jaén, Palencia) ci sono appartamenti perfettamente abitabili a 30.000-50.000 €. Non sono portafogli d’investimento glamour, ma il rendimento da affitto può superare l’8% netto. E questo, con poco capitale iniziale, è un rendimento difficile da eguagliare con qualsiasi altro investimento.

Cosa è solo fumo

• I «corsi di investimento immobiliare senza capitale»: chi ti vende il corso ci guadagna sempre. Chi lo compra, molto meno spesso.
• Il «sistema infallibile» degli affitti per le vacanze: l’affitto turistico ha una regolamentazione sempre più restrittiva proprio nelle città dove rende. Non fare i conti sui rendimenti di Airbnb di tre anni fa.
• Le società di coinvestimento senza una struttura legale chiara: un messaggio su WhatsApp e una stretta di mano non sono un contratto. Senza una struttura legale, qualsiasi conflitto ti costerà più del guadagno che ti aspettavi.

Il punto di partenza onesto

Con 15.000-20.000 € puoi entrare nel mercato degli immobili delle banche nelle città medie, soprattutto se riesci a ottenere una casa della banca con un finanziamento al 100% del prezzo. Con 30.000-40.000 € hai accesso a un ventaglio di immobili molto più ampio. Sotto i 15.000 € l’investimento diretto in un immobile è complicato, ma le opzioni di coinvestimento o di partecipazione a fondi immobiliari ci sono.