Case economiche a Burgos e Logroño: alto rendimento e poca concorrenza

Chi cerca rendimenti del 7-10% in mercati degli affitti stabili, senza la saturazione dei grandi poli urbani, dovrebbe guardare due città che compaiono di rado nelle analisi sugli investimenti immobiliari: Burgos e Logroño. Sono entrambe capoluoghi di provincia del nord della Meseta, entrambe hanno economie basate sull’industria agroalimentare e sui servizi, entrambe hanno università con domanda di affitto studentesco, ed entrambe hanno prezzi d’acquisto molto al di sotto di quanto giustificherebbero il loro reddito pro capite e la loro qualità della vita.

Sono mercati piccoli, il che ha i suoi limiti. Ma piccolo significa anche meno concorrenza da parte degli investitori professionali e più facilità nel trovare immobili a prezzi che a Madrid o a Barcellona non esistono più da anni.

Burgos: la città del Cammino di Santiago e del Cid

Burgos città ha 175.000 abitanti e un’economia molto basata sull’industria alimentare (Grupo Dhul, Leche Pascual e Campofrío hanno stabilimenti in provincia), sull’edilizia e sull’impiantistica industriale, e su una pubblica amministrazione che dà lavoro stabile. La Cattedrale di Burgos (Patrimonio dell’Umanità) attira turismo tutto l’anno, grazie anche alla sua posizione sul Camino Francés del Cammino di Santiago.

• Prezzo medio: tra 1.000 € e 1.500 €/m² nella maggior parte dei quartieri. El Gamonal (il quartiere più grande e popolare), Capiscol, Las Delicias e la zona della Plaza de España hanno i prezzi migliori per chi investe nel residenziale.
• Mercato degli affitti: l’Universidad de Burgos ha 8.000-9.000 studenti, che generano domanda di affitto studentesco nei quartieri vicini al campus (zona nord). L’affitto residenziale a lungo termine ha una buona base nei quartieri industriali e operai.
• Rendimenti: dal 7,5% al 10,5% per appartamenti di 3-4 camere in quartieri operai ben posizionati. El Gamonal ha di solito i rapporti migliori della città.
• ITP di Castiglia e León: l’aliquota generale dell’ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, l’imposta sulle compravendite) è dell’8%, ridotta al 4% per i giovani sotto i 36 anni che comprano l’abitazione principale. Per chi investe si applica l’8%, salvo eccezioni.

Logroño: il capoluogo della Rioja e la sua economia del vino

Logroño ha 155.000 abitanti ed è il capoluogo della Rioja, la comunità autonoma spagnola con la maggiore reputazione enologica al mondo. L’economia locale ha una componente molto rilevante di industria alimentare e vitivinicola, con cantine come La Rioja Alta, CVNE o Muga con sede nella regione, più una base di servizi e di amministrazione regionale.

• Prezzo medio: tra 1.100 € e 1.700 €/m² a Logroño città. Il quartiere di El Cubo, il Casco Antiguo ristrutturato e la zona della Gran Vía hanno i prezzi più alti. I quartieri di Yagüe, Cascajos e l’area dell’Iregua hanno prezzi più accessibili (900-1.200 €/m²).
• Mercato universitario: l’Universidad de La Rioja ha circa 7.000 studenti a Logroño. Non è una cifra enorme, ma genera una domanda di affitto a camere nei quartieri universitari con rendimenti del 9-12%.
• Il turismo del vino: il turismo enologico nella Rioja genera una domanda molto attiva di affitti turistici nel fine settimana, soprattutto in autunno (vendemmia) e in primavera. Gli appartamenti nel Casco Antiguo di Logroño con licenza turistica hanno un’occupazione alta in quelle stagioni.
• ITP della Rioja: l’aliquota dell’ITP nella Rioja è del 7%, più favorevole di quella di comunità vicine come Castiglia e León (8%), anche se non di quella dei Paesi Baschi, dove le abitazioni pagano in generale il 4%. Questo riduce leggermente il costo d’acquisto.

Le aste a Burgos e Logroño: concorrenza minima

I partidos judiciales (i circondari giudiziari) di Burgos e Logroño generano un volume moderato di aste giudiziarie, con prezzi base di solito tra 40.000 € e 100.000 € per appartamenti residenziali standard. La concorrenza in queste aste è tra le più basse della Spagna: in queste città ci sono pochissimi investitori specializzati in aste, il che mantiene i prezzi di aggiudicazione su livelli molto favorevoli. Per chi vuole provare il modello delle aste in un contesto di bassa concorrenza prima di passare a Madrid o a Barcellona, Burgos e Logroño sono i mercati migliori per fare pratica.

Il rischio demografico comune alle due città

Sia Burgos sia Logroño hanno una crescita demografica che nel migliore dei casi è stabile e nel peggiore leggermente negativa. L’invecchiamento della popolazione, l’emigrazione dei giovani e lo scarso arrivo di immigrazione economica rispetto alle grandi città sono fattori strutturali che limitano la crescita della domanda di affitto a lungo termine. Questo fattore non invalida l’investimento a 5-10 anni con cash flow positivo, ma ridimensiona le prospettive di rivalutazione del capitale su orizzonti molto lunghi.

Risorse correlate: per l’inventario degli immobili disponibili a Burgos, consulta le opportunità a Burgos. Per il confronto dell’ITP tra la Rioja (7%), Castiglia e León (8%) e le altre comunità del nord, l’articolo sull’ITP per comunità autonoma ha la mappa fiscale completa. Per il modello dell’affitto a camere nei piccoli mercati universitari come Burgos e Logroño, l’articolo sull’affitto a camere ha la metodologia applicabile ai mercati più piccoli.