Appartements pas chers à Burgos et Logroño : rentables et peu disputés

L'investisseur qui cherche des rentabilités de 7 à 10 % sur des marchés locatifs stables, sans la saturation des grands pôles urbains, devrait regarder deux villes qui apparaissent rarement dans les analyses d'investissement immobilier : Burgos et Logroño. Ce sont deux capitales de province du nord de la Meseta, toutes deux avec des économies fondées sur l'agroalimentaire et les services, toutes deux avec des universités qui génèrent une demande de location étudiante, et toutes deux avec des prix d'achat très inférieurs à ce que justifieraient leur revenu par habitant et leur qualité de vie.

Ce sont de petits marchés, ce qui a ses limites. Mais petit signifie aussi moins de concurrence de la part des investisseurs professionnels et plus de facilité à trouver des biens à des prix qui n'existent plus depuis des années à Madrid ou à Barcelone.

Burgos : la ville du chemin de Saint-Jacques et du Cid

La ville de Burgos compte 175 000 habitants et une économie très axée sur l'industrie alimentaire (Grupo Dhul, Leche Pascual et Campofrío ont des usines dans la province), la construction et l'installation industrielle, ainsi que sur une administration publique qui procure des emplois stables. La cathédrale de Burgos (inscrite au patrimoine mondial de l'humanité) attire des touristes toute l'année, grâce aussi à sa position sur le Camino Francés, le principal itinéraire du chemin de Saint-Jacques.

• Prix moyen : entre 1 000 € et 1 500 €/m² dans la plupart des quartiers. Gamonal (le quartier le plus grand et le plus populaire), Capiscol, Las Delicias et les abords de la Plaza de España offrent les meilleurs prix pour l'investisseur résidentiel.
• Le marché locatif : l'université de Burgos compte entre 8 000 et 9 000 étudiants, qui génèrent une demande de location étudiante dans les quartiers proches du campus (secteur nord). La location résidentielle de longue durée repose sur une bonne base dans les quartiers industriels et ouvriers.
• Rentabilités : de 7,5 % à 10,5 % pour des appartements de 3 ou 4 chambres dans des quartiers ouvriers bien situés. Gamonal affiche généralement les meilleurs ratios de la ville.
• L'ITP en Castille-et-León : le taux général de l'ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, les droits de mutation) est de 8 %, réduit à 4 % pour les jeunes de moins de 36 ans qui achètent leur résidence principale. Pour les investisseurs, c'est le taux de 8 % qui s'applique, sauf exceptions.

Logroño : la capitale de La Rioja et son économie du vin

Logroño compte 155 000 habitants et c'est la capitale de La Rioja, la communauté autonome espagnole à la plus grande réputation œnologique au monde. L'économie locale comporte une composante agroalimentaire et viticole très importante, avec des bodegas (domaines viticoles) comme La Rioja Alta, CVNE ou Muga établies dans la région, ainsi qu'une base de services et d'administration régionale.

• Prix moyen : entre 1 100 € et 1 700 €/m² dans la ville de Logroño. Le quartier d'El Cubo, le Casco Antiguo rénové et les abords de la Gran Vía affichent les prix les plus élevés. Les quartiers de Yagüe, Cascajos et le secteur de l'Iregua ont des prix plus accessibles (900-1 200 €/m²).
• Le marché universitaire : l'université de La Rioja compte environ 7 000 étudiants à Logroño. Ce n'est pas un chiffre massif, mais cela crée une demande de location à la chambre dans les quartiers universitaires, avec des rentabilités de 9 à 12 %.
• Le tourisme du vin : l'œnotourisme en La Rioja génère une demande de location touristique de week-end très active, surtout en automne (vendanges) et au printemps. Les appartements du Casco Antiguo de Logroño qui disposent d'une licence touristique affichent un taux d'occupation élevé à ces saisons.
• L'ITP en La Rioja : le taux de l'ITP en La Rioja est de 7 %, plus favorable que dans des régions voisines comme la Castille-et-León (8 %), mais moins qu'au Pays basque, où le logement paie en règle générale 4 %. Cela réduit légèrement le coût d'acquisition.

Les enchères à Burgos et à Logroño : une concurrence minimale

Les partidos judiciales (circonscriptions judiciaires) de Burgos et de Logroño génèrent un volume modéré d'enchères judiciaires, avec des mises à prix généralement comprises entre 40 000 € et 100 000 € pour des appartements résidentiels classiques. La concurrence sur ces enchères est l'une des plus faibles d'Espagne : très peu d'investisseurs spécialisés dans les enchères opèrent dans ces villes, ce qui maintient les prix d'adjudication dans des fourchettes très favorables. Pour l'investisseur qui veut tester le modèle des enchères dans un environnement peu concurrentiel avant de passer à Madrid ou à Barcelone, Burgos et Logroño sont les meilleurs marchés pour s'exercer.

Le risque démographique commun aux deux villes

Burgos comme Logroño ont une croissance démographique au mieux stable, au pire légèrement négative. Le vieillissement de la population, le départ des jeunes et la faible arrivée d'immigration économique par rapport aux grandes villes sont des facteurs structurels qui limitent la croissance de la demande locative à long terme. Ce facteur n'invalide pas l'investissement sur 5 à 10 ans avec un cash-flow positif, mais il nuance les perspectives de valorisation du capital à très long terme.

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Ressources associées : pour l'inventaire des biens disponibles à Burgos, consultez les opportunités à Burgos. Pour comparer l'ITP de La Rioja (7 %), de la Castille-et-León (8 %) et d'autres régions du nord, l'article sur l'ITP par communauté autonome présente la carte fiscale complète. Pour le modèle de la location à la chambre sur les petits marchés universitaires comme Burgos et Logroño, l'article sur la location à la chambre présente la méthode applicable aux marchés de plus petite taille.