Vices cachés immobilier en Espagne : vos droits et comment réclamer

Vous achetez un appartement, vous signez et, quelques semaines plus tard, vous découvrez de graves problèmes d'humidité que le vendeur connaissait et dont il ne vous a pas informé. Ou que l'installation électrique est si détériorée qu'elle doit être entièrement refaite. C'est un vice caché, et le Código Civil (le Code civil espagnol) vous donne des droits spécifiques pour réclamer. Voici le guide pratique.

Ce qu'est exactement un vice caché

Le Code civil définit les vices cachés comme des défauts qui rendent le bien impropre à l'usage auquel il est destiné ou qui diminuent tellement cet usage que, si l'acheteur les avait connus, il n'aurait pas acheté ou aurait payé un prix moindre. Trois conditions : (1) que le défaut existe au moment de la vente, (2) qu'il n'ait pas été détecté lors d'une inspection normale, (3) qu'il soit suffisamment grave.

Ce que vous pouvez réclamer et dans quel délai

L'action pour vices cachés s'éteint au bout de 6 mois à compter de la livraison du bien (art. 1490 du Code civil), et non à compter du jour où l'acheteur découvre le défaut. Vous pouvez choisir entre l'action rédhibitoire (résolution du contrat et restitution du prix) et l'action estimatoire (réduction proportionnelle du prix). Si le vendeur connaissait le défaut et ne l'a pas révélé, vous pouvez aussi réclamer des dommages et intérêts.

Comment documenter et réclamer

• Documentez le défaut avec des photos et des vidéos dès que vous le détectez
• Faites appel à un expert technique qui certifie le défaut, son origine et son ancienneté
• Envoyez au vendeur un burofax (un envoi recommandé dont le contenu est certifié) pour réclamer formellement (il n'interrompt pas le délai de 6 mois, qui est un délai de forclusion)
• À défaut d'accord, la voie judiciaire devant le juzgado de primera instancia (le tribunal de première instance)

Le rôle de la garantie dans l'achat d'un logement neuf

Dans le neuf, le promoteur garantit : 1 an pour les défauts de finition, 3 ans pour les défauts qui affectent l'habitabilité et 10 ans pour les défauts structurels. Ces délais sont plus longs que les 6 mois du Code civil et s'appliquent automatiquement en vertu de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE, la loi espagnole sur la construction).

Évitez les mauvaises surprises : faites toujours réaliser une inspection professionnelle préalable à l'achat avant de signer. Lisez ce qu'elle doit inclure et analysez le bien avec RadarPro.