Las Palmas de Gran Canaria compte 378 000 habitants (plus de 800 000 dans l'aire métropolitaine si l'on inclut les communes du nord de l'île) et c'est l'une des villes les plus peuplées d'Espagne, devant Bilbao, Valladolid ou Alicante. Ce rang dans le classement des villes espagnoles contraste avec l'intérêt qu'elle suscite chez les investisseurs immobiliers de la péninsule, qui associent généralement les Canaries au tourisme du sud de Grande Canarie (Maspalomas, Playa del Inglés) et non à la métropole de Las Palmas, au nord.
Mais Las Palmas n'est pas une destination touristique classique : c'est une grande ville qui a sa propre vie, une économie portuaire et de services, qui accueille des institutions publiques et universitaires, et dont le marché de la location résidentielle est beaucoup plus profond et plus stable que celui du sud touristique. Pour l'investisseur en location résidentielle de longue durée, Las Palmas offre un profil d'opération plus proche de celui d'une capitale de province de la péninsule que d'une station balnéaire.
Le prix du mètre carré à Las Palmas en 2026
Las Palmas affiche un prix moyen compris entre 1 400 € et 2 200 €/m² en 2026. Les quartiers les plus recherchés (Las Canteras, Alcaravaneras, Mesa y López) se situent entre 2 000 € et 3 500 €/m². Les quartiers populaires du sud et du centre (Tamaraceite, Ciudad Alta, Pradollano, Los Tarahales) affichent des prix entre 900 € et 1 500 €/m².
La plage de Las Canteras — considérée comme l'une des plus belles plages urbaines du monde — est l'atout distinctif de Las Palmas : elle est dans la ville, accessible depuis le centre, et elle crée une demande de logements en front de mer et juste derrière qui pousse durablement les prix du secteur à la hausse.
Les quartiers au meilleur rapport pour l'investisseur résidentiel
- Ciudad Alta : le grand quartier de classe moyenne supérieure, sur les hauteurs qui dominent le centre historique. Prix entre 1 500 € et 2 200 €/m². Une forte demande locative des cadres et des fonctionnaires. Rentabilités de 5,5 % à 7,5 %.
- Schamann et Tamaraceite : quartiers populaires de la zone sud/centre. Prix entre 900 € et 1 300 €/m². Une demande locative des salariés des services et du port. Rentabilités de 7,5 % à 10 %.
- Arenales : quartier central et commerçant. Prix entre 1 400 € et 1 900 €/m². Le quartier le plus dynamique du centre de Las Palmas, à forte demande locative. Rentabilités de 6 % à 8 %.
- Las Canteras (deuxième ligne) : en front de mer à Las Canteras, les prix ne permettent plus de bons ratios de rentabilité, mais en deuxième ligne (à 100 ou 200 mètres de la plage), les prix sont plus modérés (1 800-2 500 €/m²) et la demande locative est très active, aussi bien résidentielle que pour des séjours de moyenne durée de télétravailleurs.
- El Risco et San José : quartiers du nord de la ville, proches du parc de San Telmo. Prix entre 1 100 € et 1 600 €/m². Un profil de demande mixte, avec une bonne demande de location étudiante liée à l'université de Las Palmas.
Le marché universitaire de Las Palmas : l'ULPGC
L'Universidad de Las Palmas de Gran Canaria (ULPGC, l'université de Las Palmas de Gran Canaria) compte plus de 22 000 étudiants sur plusieurs campus répartis dans la ville. La demande universitaire est significative et s'ajoute à une demande résidentielle générale déjà solide. Les quartiers les plus proches du campus de San Cristóbal (au sud du centre historique) et du campus de l'Obelisco concentrent particulièrement la location étudiante.
Les télétravailleurs, une nouvelle source de demande
Las Palmas est l'une des destinations européennes les plus prisées des télétravailleurs et des nomades numériques. L'afflux de personnes qui travaillent à distance, avec des salaires en euros ou en dollars, et qui recherchent une qualité de vie sous un climat garanti, a créé à Las Palmas un segment spécifique de demande de location de moyenne durée (de 1 à 6 mois) : plus longue que la location touristique, mais plus courte que la location résidentielle de longue durée. La location aux télétravailleurs à Las Palmas peut rapporter des loyers supérieurs à ceux de la location résidentielle classique, mais elle exige une gestion plus active et un appartement plus complètement équipé.
La fiscalité canarienne appliquée à Las Palmas
Comme le détaille l'analyse générale de l'investissement aux Canaries, l'IGIC (Impuesto General Indirecto Canario, l'équivalent canarien de la TVA) de 7 % (avec des taux de 5 % et 3 % pour la résidence principale qui remplit les conditions) remplace l'IVA (la TVA espagnole) lors de la première transmission, et l'ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, les droits de mutation) de 6,5 % s'applique lors des reventes. Cela place Las Palmas parmi les marchés d'Espagne où le coût fiscal d'acquisition est le plus faible, ce qui améliore la rentabilité à l'entrée pour tous les biens de la ville.
Ressources associées : pour une analyse plus large de l'investissement aux Canaries (Tenerife et les petites îles comprises), l'article sur l'investissement aux Canaries donne le contexte de tout l'archipel. Pour les opportunités en cours à Grande Canarie dans le radar de RadarPro, consultez les opportunités à Grande Canarie. Pour le modèle de la location aux télétravailleurs et aux nomades numériques (dont Las Palmas est le marché espagnol le plus actif), l'article sur les modèles de location alternatifs présente les stratégies de gestion applicables aux locations de moyenne durée.
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