AfA für Mietimmobilien in Spanien: so senken Sie die IRPF auf Mieten

Wer als Anleger eine Immobilie vermietet und die Einkünfte in der IRPF (der spanischen Einkommensteuer) erklärt, darf eine Reihe von Ausgaben abziehen, die die Bemessungsgrundlage und damit die zu zahlende Steuer senken. Viele Anleger kennen die offensichtlichsten: die IBI (die kommunale Grundsteuer), das Hausgeld der Eigentümergemeinschaft, die Wohngebäudeversicherung, die Hypothekenzinsen. Aber es gibt einen Posten, der systematisch vergessen oder falsch angewendet wird – die Abschreibung (AfA) der Immobilie und der beweglichen Gegenstände – und der die Steuerlast der Vermietung um mehrere Tausend Euro im Jahr senken kann.

Was die steuerliche Abschreibung einer Immobilie ist

Die Abschreibung ist die buchhalterische Erfassung der Abnutzung und des Wertverlusts, den die Immobilie im Lauf der Zeit erfährt. Der Gesetzgeber erkennt an, dass Gebäude eine begrenzte Nutzungsdauer haben und dass dieser Wertverlust echte wirtschaftliche Kosten der Vermietung darstellt. Deshalb erlaubt er dem Vermieter, ihn in der IRPF als Ausgabe abzuziehen.

Für vermietete Immobilien legt Artikel 23 der LIRPF (des spanischen Einkommensteuergesetzes) fest, dass die abziehbare Abschreibung der Immobilie höchstens 3 % pro Jahr beträgt. Es gibt aber eine entscheidende Einschränkung: Diese 3 % werden auf die Abschreibungsbasis angewendet, und das ist der höhere der beiden folgenden Werte: die Anschaffungskosten oder der Katasterwert, aber in beiden Fällen ohne den Wert des Grundstücks. Das Grundstück wird nicht abgeschrieben, weil es keinen Wertverlust erleidet.

Die Berechnung der Abschreibung Schritt für Schritt

1. Den gesamten Katasterwert der Immobilie ermitteln (er steht auf dem IBI-Bescheid oder im Onlineportal des Catastro, des spanischen Katasters).
2. Den Anteil des Katasterwerts bestimmen, der auf das Gebäude entfällt (gegenüber dem Grundstück). Der IBI-Bescheid schlüsselt den Katasterwert meist nach Grundstück und Gebäude auf. Hat eine Wohnung einen Katasterwert von 80.000 €, davon 50.000 € für das Gebäude und 30.000 € für das Grundstück, beträgt der Gebäudeanteil 62,5 %.
3. Diesen Anteil auf die Anschaffungskosten anwenden (Kaufpreis plus Erwerbsnebenkosten: ITP, also die Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Gestoría, also das Büro, das die Formalitäten erledigt). Wurde die Wohnung für 120.000 € mit 13.000 € Nebenkosten gekauft, betragen die gesamten Anschaffungskosten 133.000 €. Der Gebäudeanteil (62,5 %) von 133.000 € sind 83.125 €.
4. 3 % pro Jahr ansetzen, und zwar auf diese Abschreibungsbasis des Gebäudes: 83.125 € × 3 % = 2.493,75 € abziehbare Abschreibung pro Jahr.

Für einen Anleger, dessen Hypothek mit 3,5 % pro Jahr verzinst ist und der 4.200 € Zinsen zahlt, plus 800 € IBI, plus 900 € Hausgeld, plus 2.494 € Abschreibung, ergeben sich abziehbare Ausgaben von insgesamt 8.394 €/Jahr, noch bevor weitere Kosten (Versicherungen, Reparaturen, Verwaltung) hinzukommen. Bei einer Miete von 9.600 €/Jahr (800 €/Monat) kann der Nettoertrag auf 1.206 € oder bei weiteren Ausgaben sogar auf null sinken, wodurch die IRPF-Steuerschuld auf die Mieteinnahmen fast vollständig entfallen kann.

Die Abschreibung der mitvermieteten beweglichen Gegenstände

Wird die Wohnung möbliert vermietet (was bei kurz- und mittelfristiger Vermietung üblich ist), kann der Vermieter auch die mit der Immobilie überlassenen beweglichen Gegenstände abschreiben: Möbel, Haushaltsgeräte, Klimaanlage, Warmwasserbereiter. Der Abschreibungssatz für bewegliche Gegenstände beträgt 10 % pro Jahr (gegenüber 3 % für die Immobilie), sodass sich die Kosten für Küche, Schränke und Haushaltsgeräte in nur 10 Jahren abziehen lassen. Umfasste die Renovierung 8.000 € für Möbel und Haushaltsgeräte, beträgt die zusätzliche jährliche Abschreibung 800 €.

Die Abschreibung von Renovierungen und Verbesserungsinvestitionen

Auch Renovierungsarbeiten an der vermieteten Immobilie sind abschreibbar. Der Abschreibungssatz für Verbesserungen beträgt ebenfalls 3 % pro Jahr (wenn es sich um bauliche Verbesserungen handelt, die Teil des Gebäudes werden) oder 10 % (wenn es eigenständige Geräte oder technische Anlagen sind, etwa eine Klimaanlage oder ein neuer Heizkessel). Wenn Sie die Küche für 10.000 € renovieren und davon ein Teil auf Bauarbeiten (7.000 €) und ein Teil auf neue Haushaltsgeräte (3.000 €) entfällt, beträgt die Abschreibung 7.000 € × 3 % + 3.000 € × 10 % = 210 € + 300 € = 510 €/Jahr zusätzlich.

Der kumulierte Effekt: wie viel die Abschreibung sparen kann

Für einen Anleger mit einer Wohnung, die er für 130.000 € (einschließlich Nebenkosten) gekauft hat und für 800 €/Monat (9.600 €/Jahr) vermietet, bei einer Abschreibungsbasis mit 60 % Gebäudeanteil:

• Abschreibungsbasis: 130.000 € × 60 % = 78.000 €
• Jährliche Abschreibung: 78.000 € × 3 % = 2.340 €/Jahr
• Beim IRPF-Grenzsteuersatz von 30 % (ein Anleger, dessen Gesamteinkommen in dieser Stufe liegt): Steuerersparnis von 2.340 € × 30 % = 702 €/Jahr
• Kumulierte Ersparnis allein durch die Abschreibung bei 20 Jahren Haltedauer: 702 € × 20 = 14.040 €

Die Abschreibung vermeidet die Steuer nicht endgültig, sondern verschiebt sie: Wird die Immobilie verkauft, mindern die angesetzten Abschreibungen den Anschaffungspreis bei der Berechnung des Veräußerungsgewinns (der Anschaffungspreis wird um die vorgenommenen Abschreibungen verringert). Aber der jahrelange Steueraufschub hat einen echten wirtschaftlichen Wert.

Die jährliche Grenze: Sie gilt für Zinsen und Reparaturen, nicht für die Abschreibung

Der Abzug der Abschreibung kann durchaus zu negativen Einkünften aus Immobilienvermögen führen. Die gesetzliche Grenze gilt für andere Ausgaben: Die Finanzierungszinsen und die Kosten für Reparatur und Instandhaltung dürfen zusammen und je Immobilie die Bruttoeinnahmen, die sie erzielt, nicht übersteigen; was darüber hinausgeht, wird in den vier folgenden Jahren abgezogen. Für die Abschreibung gilt diese Obergrenze nicht: Wird der Nettoertrag durch sie negativ, fließt er in die allgemeine Bemessungsgrundlage ein und wird mit den übrigen Einkünften dieser Bemessungsgrundlage verrechnet, etwa mit dem Gehalt.

Weiterführende Ressourcen: Für das Szenario einer vermögensverwaltenden SL (Sociedad Limitada, die spanische GmbH), in der die Abschreibungen anders funktionieren (nach dem Plan General Contable, dem spanischen Kontenrahmen) und der Abzug offensiver ausfallen kann, enthält der Artikel über die Investition über eine SL die steuerliche Analyse. Für die Berechnung des Netto-Cashflows nach Steuern (bei dem die Abschreibung eine zentrale Rolle spielt, weil sie die Bemessungsgrundlage senkt) enthält der Ratgeber zum Cashflow bei Immobilieninvestitionen die vollständige Methodik. Zu den abziehbaren Ausgaben der Vermietung bei Bankimmobilien und renovierten Objekten enthält der Ratgeber zu Bankimmobilien die geltende Besteuerung.