ITP por Comunidades Autónomas en 2026: Dónde Pagas Menos Impuestos al Comprar un Piso

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es el impuesto que el comprador paga al adquirir un inmueble de segunda transmisión (de segunda mano) en España. Es un tributo cedido a las comunidades autónomas, lo que significa que cada región tiene competencia para regular su tipo impositivo dentro de los márgenes marcados por el Estado. El resultado es una dispersión muy significativa: en 2026, el tipo de ITP para la compra de una vivienda de segunda mano va desde el 4% del País Vasco (el 6% en Madrid, el más bajo del régimen común) hasta el 10% de Cataluña, y por encima en las escalas de las viviendas más caras.

En la compra de un piso de 200.000€, esa diferencia supone pagar 12.000€ en Madrid o 20.000€ en Cataluña, una diferencia de 8.000€ solo en ITP. Para el inversor que hace varias operaciones al año, saber en qué comunidades el coste fiscal es menor puede ser un factor determinante en la decisión de mercado donde operar.

Los tipos de ITP por comunidad autónoma en 2026

La siguiente tabla muestra los tipos generales de ITP para compraventas de vivienda de segunda mano en cada comunidad autónoma. Hay que tener en cuenta que muchas comunidades aplican tipos reducidos para determinados supuestos (jóvenes menores de 35 años, familias numerosas, VPO, personas con discapacidad) que no se recogen aquí por su variabilidad:

• Madrid: 6% — El tipo más bajo del régimen común (empatado con Navarra; solo lo mejora el País Vasco). Es uno de los factores que hace a Madrid especialmente atractiva para el inversor que opera con volumen, ya que el ahorro fiscal en cada operación se acumula significativamente.
• Navarra: 6% — El régimen foral navarro también establece un ITP del 6% con carácter general, igualando a Madrid.
• País Vasco (Álava, Guipúzcoa, Vizcaya): 4% para la compra de vivienda, sea o no la habitual, y 2,5% si va a ser vivienda habitual de hasta 120 m² construidos o el comprador es familia numerosa. El 7% se aplica a los demás inmuebles (locales, solares…).
• Canarias: 6,5% — La región ultraperiférica tiene un ITP moderado dentro de su régimen fiscal diferenciado.
• La Rioja: 7% tipo general.
• Cantabria: 9% de forma general (en vivienda habitual, 7% sobre los primeros 300.000€ desde mayo de 2026).
• Asturias: 8% con progresividad según el precio (puede llegar al 10%).
• Castilla y León: 8% hasta 250.000€ y 10% sobre el exceso, con tipos reducidos para familias y jóvenes.
• Castilla-La Mancha: 9% tipo general.
• Extremadura: 8% hasta 360.000€, 10% hasta 600.000€ y 11% por encima.
• Galicia: 8% tipo general desde 2024 (7% para vivienda habitual, con límites de precio y patrimonio).
• Andalucía: 7% — Tipo único desde 2021 (antes tenía una escala del 8% al 10%).
• Murcia: 7,75% tipo general desde julio de 2025.
• Comunitat Valenciana: 9% tipo general desde junio de 2026 (antes, 10%), y 11% para viviendas de más de 1 millón de euros.
• Cataluña: 10% hasta 600.000€; por encima, escala del 11%, 12% y 13% (más de 1,5 millones) desde junio de 2025, y 20% para grandes tenedores. La más alta de España.
• Baleares: Entre el 8% y el 13% en escala progresiva según el precio: 12% entre 1 y 2 millones de euros y 13% por encima de 2 millones. Junto con Cataluña, la más alta para las transacciones de mayor valor.
• Aragón: Escala del 8% (hasta 400.000€) al 10% (más de 750.000€).

El impacto real para el inversor: cuánto te ahorras en Madrid vs Cataluña

Tomando como referencia una compraventa de 300.000€ (un piso estándar de inversión en una gran ciudad española), la diferencia en ITP entre las comunidades extremas es:

• Madrid (6%): 18.000€ de ITP
• Canarias (6,5%): 19.500€ de ITP (+1.500€)
• Andalucía (7%): 21.000€ de ITP (+3.000€)
• Comunitat Valenciana (9%): 27.000€ de ITP (+9.000€)
• Cataluña (10%): 30.000€ de ITP (+12.000€)
• Baleares (8% hasta 400.000€): 24.000€ de ITP (+6.000€)

Para el inversor que realiza 3-4 operaciones al año en el mercado valenciano o catalán en lugar del madrileño, solo en ITP está pagando entre 27.000€ y 48.000€ más de lo que pagaría en Madrid. Esa diferencia puede compensar o no los mayores precios del mercado madrileño dependiendo del tipo de activo y rentabilidad buscada, pero desde luego merece incluirse en el análisis.

Los tipos reducidos de ITP: bonificaciones disponibles para inversores

Además de los tipos generales, muchas comunidades autónomas han establecido tipos reducidos para colectivos específicos o para determinados tipos de operaciones. Para el inversor, los más relevantes son:

• Vivienda habitual: Prácticamente todas las comunidades tienen tipos reducidos para la compra de primera o única vivienda habitual. No aplicable directamente al inversor, pero relevante si la operación se estructura como vivienda habitual transitoria.
• Tipos reducidos por precio: Algunas comunidades (Andalucía, Castilla y León, Extremadura) tienen tipos reducidos para viviendas por debajo de determinado precio de compra (150.000€-200.000€). El inversor que opera en mercados de bajo precio puede beneficiarse de esos tipos reducidos.
• Tipos reducidos para rehabilitación: Algunas comunidades aplican tipos más bajos para la compra de inmuebles destinados a rehabilitación. Por ejemplo, en Cataluña hay tipos reducidos del 4% y del 3% para comprar viviendas antiguas en municipios rurales que se rehabiliten para vivienda habitual.
• Compra de inmuebles en ejecución hipotecaria: En algunos territorialidades forales, las compras en subasta judicial tienen regímenes específicos de tributación que pueden ser diferentes al ITP estándar.

El IVA en lugar del ITP: cuándo aplica y qué tipo

El ITP solo aplica en segundas transmisiones. En primeras transmisiones (compra directa al promotor) el impuesto aplicable es el IVA:

• IVA al 10% para viviendas (inmuebles destinados a uso residencial).
• IVA al 21% para locales comerciales, garajes no vinculados a vivienda y todo inmueble que no sea vivienda.
• En Canarias, el IGIC general del 7% sustituye al IVA peninsular, con tipos reducidos para la vivienda habitual que cumpla ciertos requisitos.

La distinción entre primera y segunda transmisión no siempre es obvia. Un inmueble que nunca se ha habitado puede seguir siendo «primera transmisión» incluso pasados años desde su construcción. Y en algunos casos de transmisión por empresa promotora que ha transformado el uso de un activo (local convertido a vivienda), el régimen puede ser IVA aunque parezca una segunda transmisión. El asesoramiento fiscal es imprescindible en los casos fronterizos.

Otros impuestos que hay que considerar además del ITP

El ITP no es el único impuesto en la compraventa. El coste fiscal total de una compraventa incluye:

• ITP o IVA (según primera o segunda transmisión)
• Actos Jurídicos Documentados (AJD), solo cuando la compra lleva IVA (vivienda nueva): entre el 0,75% y el 1,5% en las comunidades de régimen común (en Madrid es del 0,75%, en Cataluña del 1,5%; en Baleares, 2% desde 1 millón de euros). En el País Vasco la primera venta de vivienda está exenta.
• Honorarios notariales: entre 400€ y 1.200€ según el precio del inmueble.
• Honorarios registrales: entre 150€ y 600€ según el precio.
• Honorarios de gestoría si se usa (100€-400€).

La suma de todos estos costes adicionales al precio de compra suele ser entre el 7% y el 12% del precio de compra dependiendo de la comunidad autónoma. En Madrid, el coste total de compraventa está en el extremo bajo (7-8%). En Cataluña, en el extremo alto (11-12%).

---

Recursos relacionados: Para el análisis de oportunidades en Madrid (la comunidad de régimen común con el ITP más bajo), consulta oportunidades en Madrid. Para la estrategia general de inversión con SL que también tiene implicaciones fiscales en el ITP, el artículo sobre invertir con una SL cubre el marco fiscal completo. Para el análisis de inversión en Canarias con su régimen fiscal diferenciado, el artículo sobre invertir en Canarias explica el IGIC y el REF en detalle.