El alquiler turístico (Airbnb, Booking, Vrbo) ha pasado de ser la inversión estrella de la década pasada a un sector cada vez más regulado, con moratorias de licencias en las principales ciudades y rentabilidades más ajustadas. ¿Sigue siendo una buena inversión en 2026?
El estado de las licencias en 2026
En toda España: desde el 3 de abril de 2025, abrir un piso turístico nuevo en un edificio exige el voto a favor de 3/5 de los propietarios, que sumen 3/5 de las cuotas; los que ya funcionaban no lo necesitan. El Tribunal Supremo anuló en mayo de 2026 el registro único estatal que arrancó en julio de 2025, así que el número que cuenta es el del registro turístico de cada comunidad. Madrid: desde septiembre de 2025 rige el Plan Reside. En el centro histórico ya no caben pisos turísticos sueltos en edificios de viviendas; en el resto de la ciudad, solo en el bajo o la primera planta y con acceso independiente. Barcelona: no concede licencias nuevas desde 2014, y el Ayuntamiento ha anunciado que las cerca de 10.000 que quedan se extinguirán en 2028 en toda la ciudad. Valencia: tras la moratoria de 2024, la norma aprobada en marzo de 2026 solo los admite en bajos y primeras plantas, con acceso propio desde la calle y en barrios no saturados. Andalucía: la Junta permite a los ayuntamientos limitarlos o suspenderlos; Málaga tiene suspendidos los nuevos en todo el municipio desde agosto de 2025, como mucho tres años, y Sevilla limita su número por barrio. Baleares y Canarias: en Baleares no se admiten nuevos en pisos de edificios plurifamiliares desde abril de 2025, y Palma los ha vetado en cualquier vivienda; en Canarias, desde diciembre de 2025, solo caben donde el planeamiento municipal lo permita.
Rentabilidades reales en 2026
En zonas donde sigue siendo posible, la rentabilidad bruta del turístico es del 8-14% vs el 4-6% del residencial. Pero los costes son mayores: gestión de limpieza entre inquilinos, plataformas (Airbnb se queda en torno al 15% de cada reserva con su tarifa única), suministros, mantenimiento intensivo y los meses de baja ocupación en temporada baja.
¿Sigue siendo buena inversión?
Depende de la zona: donde las licencias siguen siendo accesibles y la demanda turística es fuerte (costa mediterránea, Canarias, ciudades medias con turismo creciente), el alquiler turístico sigue siendo muy rentable. En Madrid, la restricción normativa hace que las licencias existentes tengan valor en sí mismas como activo; en Barcelona, en cambio, caducan en 2028.
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